| ㈱パラマウントリアルティ |
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株式会社パラマウントリアルティ
株式会社パラマウント・キャピタルマネジメント
ビジネスモデル
アセットマネジメント
弊社のコアビジネスにアセットマネジメントがある。多くの海外からの不動産投資ファンドは日本にも定着し、自社のアセットマネジメント会社を持って活動を行っている反面、新規に日本市場進出を図っている外資系不動産投資ファンドの多くは日系のアセットマネジメント会社に業務委託をする傾向にある。
弊社で既にアセットマネジメント業務委託趣意書をもらっているカークウッド・キャピタル・アドバイザーズ（KCA）は外資系不動産投資ファンド会社のファンドマネジメント業を行っている元新生銀行役員のカークウッド氏とベアースターンズとの共同出資で形成された法人である。KCAは$２００百万から$５００百万規模の外資系不動産投資ファンド会社の資金を預かる為、数社と最終交渉段階にある。
KCAと弊社との協力体制の中、年内に一つの外資系不動産投資ファンド会社と提携契約を結び、アレンジメント及びアセットマネジメント業務を開始する予定である。
日系企業と外資系ファンドのJV
弊社では日系上場不動産投資企業数社から合意を得て、これらの企業が投資をしようとする開発案件に対し我々が外資系ファンドをJVのパートナーとして連れてくる投資顧問業を行う事をビジネスモデルの一つとしている。
我々のアレンジする投資案件とは日本の上場している不動産投資会社から開発案件の相談を受ける。そして、その案件にTK又はTMK仕組みを作り、日本の上場会社が４０％投資し、我々が連れてくる投資家が残りの６０％を投資することになる。結果、日系上場会社は自社の投資に対するリスクを制限する事が出来る。それと同時に、外資ファンドにとっては日本の上場会社が自らの資金を投入する案件に参加出来る絶好の投資チャンスとなる。
弊社はこのようなスキームを作る事に対しアドバイザリーフィー又はアレンジャーフィーを請求する事になる。また、開発が完了した後はアセットマネージメント業の委託を弊社で受け継続した売上につなげる。その後、SPCが物件を売却する時は弊社が売り主側のアドバイザーとして売却業務を行う。
このスキームに既に参加の意思を示している外資系ファンドの一つにフェニックス・アドバイザーズがある。フェニックス・アドバイザーズは香港に本社を持つ不動産投資ファンドであり、日本への投資も積極的に行っている。しかし、２００億円以上の資金を準備しているが、日本では現在までで１０億円程の投資しか出来ていないと聞く。彼らの利回りの目標は１５％程であり、それを達成する為には我々のアレンジする開発案件に参加投資する事が好ましいオプションであると彼らも合意をしている。
バリューアップスキーム
弊社はテナントの立ち退き及び入れ替えなどを行いバリューアップさせて行くスキームも我々のビジネスモデルの一つとして手掛けている。キャップレートの競争になってしまうと多くの外資系ヘッジファンドは太刀打ち出来ない状況となってきている。我々も低い利回りの物件を買って長期の賃料アップやキャピタルゲイン狙いの投資を試みるのは考えていない。それより、既に何らかの理由でキャップレートが高く、少しのリスクを取ってでも短期でバリューアップが可能な物件は、未だ競争も低い案件を投資対象と考えている。
ニューヨークのヘッジファンドであるストラテジック・バリュー・パートナーズ（SVP）は国際不動産ファンドをもち、日本でも不動産に対する投資活動を行っている。SVPの基本的投資姿勢は収益物件を対象としており、開発案件はやっていない。例外はあるにしろ、基本的には開発案件のパートナーとしてではなく、アップサイドの見込める２０億円以上の収益物件を探している。
個別案件アレンジメントスキーム
弊社では現在、ある外資系投資ファンド会社の持つ１０００億円相当の４０件程のリゾート、シティー、及びビジネスホテルを含むホテルポートフォリオの売却のアレンジメントを行っている。売り主側の意向としては長年掛けて築いてきた大規模なホテルポートフォリオなのでポートフォリオとして戦略的に合致した企業又はファンドへの売却が利益の最大化に繋がると判断し売却先と探した。
既にホテルのオペレーション会社を持つ東証二部上場の日系不動産投資ファンド会社が売却先候補として上がり、来月上旬にも交渉に入る予定である。
このように我々の日系及び外資系不動産投資ファンド会社との深い関係を基に大規模なアレンジメントを行っていく事は、他社に比べ弊社が優位に立っている立場を最大限に利用するビジネスモデルであると確信している。
パラマウントグループ会社概要 |
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